MIAMI. – El desplome del edificio en Surfside nos ha ruborizado como sociedad. En la madrugada del jueves 24 de junio, este suceso activó un reloj de arena por el que gotean, día tras días, muertes y desesperanzas. El cada vez más alto número de fallecidos, fruto de un cúmulo grotesco de negligencias y procrastinaciones, debe, al menos, servir de chispa para encender la luz dentro de las juntas de condominio y su relación con abogados, administradores, propietarios y autoridades locales.
Sea cual sea la causa detonante, esta tragedia ha hecho aflorar todas las carencias del sistema de supervisión y autorregulación de los condominios. Este terrible zarpazo ha venido a darle la razón a todos los que intentaron infructuosamente dotarnos de los instrumentos legales y lógicos para evitar este tipo de hechos.
DIARIO LAS AMÉRICAS conversó con el exrepresentante estatal Julio Robaina, quien sirvió como legislador de 2002 al 2010 y ya entonces, con muy poca fortuna, puso el acento de su gestión en la regulación de las juntas de condominios, que, debido a sus responsabilidades, son la piedra angular de todo lo inherente a un edificio.
Según la ley de Florida, la junta de propietarios de condominios es la responsable del mantenimiento de la propiedad, de llevar a cabo su administración y de promulgar los estatutos y reglamentos que rijan la asociación.
“Yo tuve muchísimas propuestas legales relacionadas con los condominios. Mi interés era defender a los propietarios de los malos manejos de las juntas problemáticas”, explicó Robaina con la rabia de quien vio venir la desgracia y no supo movilizar a la sociedad para evitarla.
Inspecciones
Robaina, en 2008, pudo aprobar la ley HB-995 que regulaba las asociaciones de propietarios-. “Aun así le hicieron como 32 enmiendas, pasaron muchas regulaciones, pero tumbaron algunas muy necesarias”.
“Yo preparé una provisión que obligaría a los edificios de tres pisos o más a ser inspeccionados cada cinco años, incluida su estructura. Pero cambiaron el carácter obligatorio de esta medida para darle carácter voluntario. Por tanto, la junta de condominio puede decidir si hace la inspección del edificio o no. Se toma el voto de los propietarios y, si están en contra, ya no hay que cumplir con este requisito”.
Según Robaina, “si desde 2008 las inspecciones hubiesen sido obligatorias, a la altura de 2010 todos los condominios habrían sido inspeccionados. Y las inspecciones continuarían cada cinco años. Este es uno de los fallos [legislativos] más grandes que pudo evitar esta desgracia”.
¿Reservas reguladas?
Por su parte, Dyanna Pryce, quien tiene una vasta experiencia como administradora de grandes condominios en el sur de Florida, sostuvo que “al preparar los presupuestos anuales, los propietarios deben votar por tener reservas completas o parciales –fully funded reserves or parcial funded reserves– Las reservas parciales se utilizan para hacer proyectos especiales como el arreglo de los techos, arreglos de piscinas, actualizar los elevadores, reparar concreto y pintura exterior. Aunque estas reparaciones no se hacen todos los años, el fondo de una reserva parcial generalmente es muy limitado por lo que hay que posponer los arreglos o acudir a los special assessment.”
“Sin embargo, las juntas priorizan fondos para los trabajos regulados por la ciudad: el mantenimiento de los elevadores o los fire sprinkler, que son inspeccionados anualmente por los bomberos. Pero nadie de la ciudad inspecciona columnas, ni de estructuras de concreto. Eso jamás pasa, entonces la lógica de la junta de propietarios es no disponer de reservas para ello”.
“En toda mi experiencia como administradora, ninguna junta de propietarios ha votado por tener las reservas completas. Prefieren autoengañarse y pagar lo justo que permita el funcionamiento del edificio sin pensar a largo plazo. Debería exigirse por ley que los condominios tengan reservas completas”.
Intereses especiales
Según Robaina, dos grandes intereses se oponían a que estas regulaciones se pusieran en vigor. “Ellos son los bufetes de abogados y las compañías de administración de condominios, quienes sostenían que, si estas propuestas se aprobaban, nadie iba a costear vivir en un condominio. Pero la realidad es que hacer los arreglos cada 5 años hubiese ahorrado miles de dólares a la comunidad y además evitaría catástrofes como la que hemos vivido”.
“Casualmente, representantes de estos intereses especiales aparecen ahora en los medios como portavoz de los damnificados por la tragedia”.
Negligencias y soluciones
El exlegislador sostuvo que “independientemente de las causas del derrumbe en Champlain Towers South, pienso que hubo negligencia de la junta de condominio. Hace años tenían que tomar la decisión de reparar y no lo hicieron. Si no tenían el dinero, debieron cursar un special assessment o derrama entre los propietarios para priorizar el trabajo. Pero no lo hicieron”, recalcó.
“Son conocidos los desfalcos que han sucedido en diversas juntas condominio en el sur de Florida. Y no pasa nada. Porque cuando sucede un robo o algún hecho indebido en una junta, no existe una institución especializada con capacidad de llevar a cabo una auditoría en un condominio”.
Por eso Robaina, infructuosamente, propuso crear un comité de investigación de fraudes especializado en condominios, que operara, en un principio, en Miami-Dade, Broward y Monroe. Una iniciativa que ha retomado la senadora republicana por el distrito 39, Ana María Rodríguez en la pasada sesión legislativa.
“Ella comenzó a moverlo, pero tampoco consiguió nada. En mi época decían que eso era como crear un FBI y que lo mejor era no meterse con los condominios”.
Controlar las juntas
Rodríguez, en conversación con DIARIO LAS AMERICAS, explicó que su propuesta de ley SB-1683, que proponía un programa piloto para investigar el fraude en los condominios, ni siquiera fue escuchada en ningún comité. “Los presidentes de los comités tienen el poder de introducir en las agendas las propuestas de ley o no incluirlas. Después de lo que ha pasado, la voy a volver a presentar en la próxima sesión legislativa. Creo que habrá más interés en escuchar este tipo de proyectos”.
La senadora Rodríguez logró aprobar una ley que regula los special assessments en los condominios, sin embargo, no tuvo suerte con otro proyecto legal -SB-1550- que abogaba por financiamiento público para estructuras potencialmente en peligro por salitre y aguas marinas, principalmente las ubicadas en zonas costeras. (Cualquier coincidencia con la realidad debe ser fruto de la casualidad). Una mínima parte de los recursos federales, estatales y condales invertidos en paliar la tragedia de Surfside pudieran utilizarse de forma preventiva en dicha iniciativa.
En manos de los legisladores está sacar la máxima experiencia de esta tragedia y crear leyes que no dejen cabida a la negligencia ni al fraude, que establezcan controles periódicos de los condominios y obliguen a sus propietarios a tener reservas que posibiliten el mantenimiento de sus propios bienes, para evitar, en el mejor de los casos, que un día las autoridades le toquen a la puerta y les obliguen en pocas horas a desalojar su propiedad por riesgo de derrumbe.
Fuente: Diario Las Americas
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